מדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל
ישראלים רבים פועלים בשוקי נדל"ן בחו"ל, החל מארצות הברית ועד למזרח אירופה. הזדמנויות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הן כמעט אינסופיות, כאשר ההכרעה בנוגע לטיבה של השקעה מסוימת היא עניין חמקמק. כיצד ניתן לבחון באופן מושכל ונבון את כדאיותה של השקעה מסוימת בחו"ל ומהן הנקודות שאסור להתעלם מהן?
להלן מדריך בסיסי עבור היזם והמשקיע הישראלי הבוחן את אפשרויותיו להשקיע בנדל"ן מעבר לים.
אין תחליף לעבודה עם אנשי מקצוע מקומיים
אחת המסקנות המכריעות אליהן מגיעים יזמי נדל"ן ישראלים בחו"ל שוב ושוב, היא כי על מנת להוציא לפועל בצורה יסודית ומוצלחת עסקת נדל"ן בחו"ל, וגן על מנת לתחזק את הנכס לאחר שהעסקה יצאה לפועל, כדאי מאוד לעבוד עם אנשי מקצוע מקומיים – עורכי דין, חברות ניהול נכסים וכד'.
לדוגמה, במקומות רבים בארצות הברית חייבים יזמים ובעלי נכסים לתחזק את הנכס באופן שוטף ורצוף לאורך כל הזמן בו הם מחזיקים בבעלות עליו, כאשר הסטנדרטים בהם יש לעמוד מחייבים את שכירתה של חברת ניהול נכסים מקומית. בדומה, אין תחליף לעורך דין מקומי המתמחה בענייני נדל"ן ומכיר לעומק את החוק באותה מדינה. כל הניסיונות לעשות הכל בעצמכם או באמצעות עבודה עם אנשי מקצוע ישראלים בלבד רק יקשו עליכם להשיג את התנאים הטובים ביותר וליצור עסקה חלקה ומוצלחת
נקטו משנה זהירות כמשקיעים זרים
כאשר אתם נמצאים בעמדה של משקיעים זרים בשוק נדל"ן בחו"ל אתם חשופים לסכנות מסוימות שמשקיעים מקומיים חשופים להן פחות. בעיקר, משקיעים זרים נוטים ליפול פעמים רבות לעסקאות המבטיחות להם הבטחות בלתי מציאותיות. כאשר אתם משקיעים "מרחוק" קשה לכם יותר להכיר לעומק את השוק בו אתם משקיעים ולהבין מה ריאלי ומה לא.
על מנת להימנע ממקרים בהם אתם תיפלו בפח שמשקיעים מקומיים ומנוסים לא יפלו בו, עליכם לנקוט משנה זהירות – למדו לעומק את המצב והתשואות באזור בו אתם מתעניינים, לימדו את ההיסטוריה הקרובה של אזור זה ואת המצב הפוליטי – כלכלי באותה מדינה. בנוסף, היעזרו כאמור באנשי מקצוע מקומיים על מנת לוודא כי אתם קוראים את התמונה באופן נכון ומציאותי.
עליית שווי כמדד העיקרי
האינדיקטור שצריך לעניין אתכם יותר מכל בעסקת נדל"ן בחו"ל הוא עליית השווי של נכס מסוים, ולא גובה התשואה שהוא מציע. הפוטנציאל האמיתי של עסקת נדל"ן טמון בעליית שווי הנכס, בעוד תשואה גבוהה יכולה להשתנות במהירות ולהעיד דווקא על רמת סיכון גבוהה וחוסר יציבות
מהם הסיכויים לממש את הנכס בעתיד?
שאלה חשובה מאוד שעליכם לשאול את עצמכם היא – מהם הסיכויים שלנו לממש את הנכס בנקודת זמן מסוימת בעתיד? על מנת לענות על שאלה זו יש לחקור לעומק את המתרחש בשוק בו אתם מתעניינים, ולנסות להעריך בזהירות עד כמה מדובר בשוק יציב אשר מחירי הנכסים בו ריאליים, ועד כמה מדובר בבועה פנטסטית המושכת אליה משקיעים זרים בלי כיסוי אמיתי. שאלת המימוש (מכירה) של הנכס היא חלק אינטגראלי ועיקרי בשאלת האטרקטיביות של עסקת נדל"ן כלשהי.
הכתבה באדיבות האקדמיה לפיננסים: לימודי שוק ההון, לימודי נדל"ן, ייעוץ השקעות נדל"ן.