כל מה שחשוב לדעת על השקעות נדל"ן בארה"ב
בדף זה תמצאו תשובות לשאלות הבאות:
- האם השקעות נדל"ן בארה"ב הן עסק משתלם?
- מהו אחוז התשואה הצפוי למשקיע מן השורה?
- איפה עדיף להשקיע – בשוק הנדל"ן הישראלי או בזה האמריקאי? יתרונות וחסרונות
נתחיל עם קצת היסטוריה:
שנת 2006 הייתה שנה מכוננת בשוק הנדל"ן בארה"ב. בשנה זו, אשר לדעת רבים הייתה נקודת השפל הגדולה אי פעם בענף הנדל"ן האמריקאי, התרחש הגרוע מכל – בועת הנדל"ן, אשר במשך שנים הלכה והתנפחה ועמה גם מחירי הנכסים בענף, הגיעה לסופה ביום בהיר אחד לקראת סוף שנת 2006 והתפוצצה. אירוע זה היווה גורם ישיר למשבר האשראי בשוק, שעם הזמן הפך לסיבה העיקרית למיתון הגדול בארה"ב בין השנים 2007-2009. בתחילת שנת 2012 מחירי השוק רשמו ירידה נוספת, אך במהלך השנה האחרונה החלה אט אט עליית מחירים הדרגתית ושווי הנכסים מתחיל לשוב לקדמותו, מה שגורם למומחים רבים לטעון כי מדובר בתחילתו של תהליך ההתאוששות והיציאה מהמשבר הגדול של השוק.
כתוצאה מפיצוץ הבועה בסוף שנת 2006 ומשבר האשראי בשנים 2007-2009, רבים נאלצו לוותר על הנכסים (מגרשים, בתים וכד') שהיו בבעלותם טרם פרוץ המשבר, מפני שלא הצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא שלקחו. כך בעצם עוקלו והוקפאו נכסים רבים על ידי בנקים ומוסדות פיננסים אחרים בארה"ב שנותרו עם כמות עצומה של נכסים שאין ביכולתם לתפעל.
למה כל זה חשוב ומה צריך להבין מכך?
השתלשלות האירועים הביאה למצב הנוכחי בו עשרות אלפי בתים ומגרשים באיזורים מאד נחשקים ואטרקטיביים נמצאים בבעלות בנקים ומוסדות פיננסים שרק מחכים למשקיע. בגלל שלמוסדות אלה אין אפשרות לתחזק ולנהל את הנכסים הללו הם מוכרים אותם למשקיעים במחירים מגוחכים. כפי שצוין קודם לכן, לדעת כלכלנים בכירים ומומחים לשוק הנדלן האמריקאי הגרוע מכל כבר מאחוריהם ובמהלך השנה האחרונה השוק עובר תהליך של צמיחה והתייצבות. לטענתם, תקופה זו, בה המחירים עדיין לא חזרו לרמתם המקורית וניתן לרכוש נכסים להשקעה בסכומים נמוכים מאד, זוהי העת הכדאית והנכונה ביותר להשקיע בנדל"ן. אנליסטים רבים גורסים כי מדובר בהזדמנות נדירה שכנראה לא תחזור בעתיד הנראה לעין.
מהו אחוז התשואה הצפוי למשקיעים?
למשקיעים בנדל"ן בארה"ב צפוי אחוז תשואה שנתי מינימלי של 9%. מי שמבין קצת בתחום הנדל"ן ויש לו ידע מוקדם בנוגע לאחוזי תשואה ורווחיות בענף יודע שמדובר באחוז תשואה הגבוה בהרבה ממקבילו בישראל. אחוז התשואה הגבוה מורכב הן מתשואת שכר דירה והן מתשואה בעקבות עליית ערך הנכס. לפניכם טבלאות המסבירות טוב יותר את פערי התשואה על השקעה בין השוק הישראלי לזה האמריקאי:
התחזית אומרת שמרגע שהתחילה עליית מחירים בשוק בארה"ב הם ימשיכו לעלות וכך גם התשואה על הנכסים בשוק. כלומר, עליית המחירים בשוק מביאה לעלייה בשווי הנכסים, כמו גם בגובה השכירות שמשולמת עליהם לבעליהם, ולכן אין זמן טוב יותר מהעת הנוכחית להשקיע בנכסים שעלותם נמוכה והתשואה עליהם הולכת וגדלה. בטבלה שלפניכם ניתן לראות את כמות הנכסים שנרכשו בשוק המדובר (עליות וירידות לאורך השנים) וכמובן, את הנקודה בה הוא נמצא כיום והיא כאמור, תחילת ההתאוששות.
השקעות בשוק הנדל"ן הישראלי לעומת השוק האמריקאי – יתרונות וחסרונות:
כמו ברוב הדברים בחיים גם כאן יש יתרונות וחסרונות. ריכזנו עבורכם את החשובים מביניהם.
- אחוז התשואה הצפוי על ההשקעה: ראה להלן הסבר מפורט על ההבדל בין אחוז התשואה על השקעות נדל"ן בארה"ב לעומת השקעות בישראל.
- היצע הנכסים: בניגוד לארצנו הקטנטונת בה מלאי הנכסים להשקעה בשוק הנדל"ן מצומצם יחסית, השוק בארה"ב מציע למשקיעים הפוטנציאלים כמות אדירה של נכסים להשקעה. משבר האשראי החמור שהתרחש בשנים 2007-2009 הביא להקפאתם של עשרות אלפי בתים ומגרשים אטרקטיביים על ידי המוסדות הפיננסים האמריקאיים שכיום מוצעים למשקיעים בסכומים מצחיקים.
- יציבות והמצב הביטחוני: אז נכון, לא הרבה אנשים העלו על דעתם שפיצוץ בסדר גודל כמו זה שהתרחש בשוק הנדל"ן בארה"ב בסוף שנת 2006 יכול באמת לקרות, אך מאז ועד היום עברו הרבה מים בנהר. היום, כמעט 7 שנים אחרי אותו פיצוץ, השוק האמריקאי הולך ומתייצב בהדרגה ולא נראה כי צפוי לחול שינוי דרסטי בעתיד הקרוב. לעומת זאת, בישראל, כפי שכולנו יודעים, המצב הביטחוני עומד על כרעי תרנגולת, והמשק הישראלי עשוי להתעורר בוקר אחד בעתיד הלא רחוק למצב של מלחמה עם אחת או יותר מהזירות המקיפות אותנו. בסיטואציה כזאת, טפו טפו לא עלינו, יתכן תרחיש בו למשל יפלו טילים ורקטות על איזורים מרכזיים בארץ ישראל, מה שעל פי כלכלנים ומומחי נדל"ן רבים עלול להביא לירידה דרמטית במחירי הנכסים והדירות. שורה תחתונה: השוק בארה"ב הינו יציב בעוד השוק בישראל הרבה פחות.
- הכלכלה האמריקאית: בארה"ב מספר התושבים וקצב הילודה (הריבוי הטבעי) הוא מהגבוהים בעולם. כתוצאה מכך כלכלתה מבוססת במרביתה על פרמטר הצריכה הפרטית, או כמו שהוא מכונה בשפה המאקרו כלכלית – C. כלכלתן של מדינות קטנות יותר, כמו מדינת ישראל לשם השוואה, מבוססת בעיקרה על ייצוא למדינות אחרות. לא מזמן נבחר ברק אובמה לכהונה נוספת כנשיא המעצמה החזקה בעולם, ובמסגרת תפקידו יהיה מעוניין לעודד צמיחה של הכלכלה במדינתו. הדרך להשיג זאת תהיה על ידי עידוד צמיחה בענף הנדל"ן האמריקאי, באמצעות יישום מדיניות פיסקלית מרחיבה, שתגרום לעלייה מתמשכת בשווים של נכסי הנדל"ן.
