השוק האמריקאי הינו האטרקטיבי ביותר להשקעות נדל"ן
האטרקטיביות של ההשקעות בנדל"ן בארה"ב נובעת הן בשל התשואות של כ-10% לשנה , שאין להן חלופה כיום בעולם ההשקעות, והן בשל מחירי הנדל"ן האטרקטיביים בארה"ב.
בשוק הנדל"ן האמריקאי חלו וחלים שינויים הבאים לידי ביטוי במימוש ההזדמנויות באזורים מסוימים כגון קליפורניה שבה מחירי הנדל"ן עלו בצורה משמעותית ב8 שנים האחרונות מאז המשבר מה שיתר את האטרקטיביות להשקעה.
כשאנו באים לבחון השקעה בנכס נדל"ן אנחנו חייבים לוודא בראשית שלא קנינו נכס שמחירו גבוהה ממחיר השוק , ולא משנה התשואה במקרה זה, כי אם קנינו נכס ב 60,000$ שמחיר השוק שלו 45,000$ הנכס ב3 שנים הראשונות מחזיר את התשואה של עצמו, והסיכוי שמחירו יעלה ב 35% ב 5 שנים לא קיים.
חשיבות המיקום
בנוסף חשוב להבין שחלקו הגדול של שוק הנדל"ן האמריקאי מבוסס על שכירות, וכאשר הנכס ממוקם במקום אטרקטיבי ובמצב פיזי טוב לא תהיה בעיית שוכרים, אך כאשר הנכס באזור בעייתי תהיה בעיה להשכיר את הנכס.
בנוסף חשוב להבין כי נכס טוב ששופץ יפה מזמין דיירים טובים לטווח ארוך עם מחירי שכירות טובים יותר, ובנוסף נותן שקט למשקיע ומוריד את מחירי אחזקת הנכס, כאשר הנכס מאוכלס עלות תיקונים גבוהה בכ 200% מאשר בטרם אכלוס.
חברת Schwartz' מספקת ליווי מלא ואובייקטיבי משלב איתור הנכס דרך בדיקתו ליווי משפטי וליווי מלא בהמשך אחזקתו, השקט של הלקוח זאת העבודה שלנו.
כיום חברת Schwartzs' מסייעת ללקוחות רבים שהסתבכו עם השקעות נדל"ן בעיתיות בארה"ב להיחלץ מהן.
הלקוחות שאנו מסייעים להם בחלקם תוצאה של עוקצים ובחלקם תוצאה של עשייה ללא ידע.
הטיפ הראשון שאנחנו נותנים ללקוחות הינו" אל תעשו בארה"ב מה שלא תעשו בישראל"
דוגמא ללקוח שרכש מספר יחידות עצמאית בפילדלפיה, על פניו עסקה מצויינת, קונים נכס ב 20,000 $ משפצים ב 25,000$ ומה שנאמר ללקוחות ששווי הנכסים המשופצים בשוק הינו כ 65,000$ , לאחר שכירות וניכויי הוצאות ישנן תשואות של 14%. אלא שבפועל המצב מורכב יותר, בראשית האזורים שבהם נרכשו הנכסים הינם אזורים קשים עם אוכלוסייה קשה שלא משלמת בזמן את השכירות, פינויים רבים של שוכרים בשל אי עמידה בתשלומים, המשמעות הכספית הינה הצורך לשפץ את הנכס אחרי כל דייר כזה, מספר חודשים ללא שכירות עד שהוא מתפנה ותשלום נוסף לחברת הניהול עבור הכנסת דייר.
הנכסים לא משופצים כפי שהובטח ואין שליטה על רמת השיפוץ מה שגורם להוצאות תחזוקה רבות במהלך השנה.
בנוסף חשוב שתהיה חברת ניהול טובה שנוכל לסמוך עליה שתנהל נכון את הנכס תדאג לשוכרים טובים ולא תרמה בכל הקשור לניהול השוטף.
כמו שבארץ לא ההינו רוכשים נדלן בשלט רחוק ללא שליטה ישירה ומלאה כך לא נעשה בארה"ב.
דוגמא נוספת לקוח שפנה אלינו לבדיקת חוזה רכישה של נכס באטלנטה דרך חברה ישראלית, החברה הציע ללקוח נכס ב 97,000$, בהסכם ללקוח מובטחים 48 חודשי שכירות בתשואה של 8% והתחלקות ברווחים אם יהיו כאלה במכירת הנכס, מבחינת הלקוח "אמריקה"
כאשר אנו בודקים מקרוב את הנכס אנו מגלים כי נכס כזה באותה שכונה נמכר במחיר מקסימאלי של 70,000$ כאשר הינו משופץ לחלוטין.
מה שהחברה עושה זה תרגיל פיננסי שהיחיד שמשלם עליו הינו הלקוח, הם רוכשים נכס כזה ב כ 20,000$ משפצים אותו קוסמטית ב כ 15,000$ מביאים דייר מהכסף הנ"ל משלמים לבעל הנכס.
כאשר בעל הנכס יבוא למכור אותו בעוד 4 שנים זה יגלה כי מחירו במצבו של הנכס הינו כ 50,000 $, השורה תחתונה הינה כי המשקיע נכנס להשקעה לא טובה.
חשוב לצין כי השקעות בארה"ב הינן טובות ורווחיות אם עושים אותן עלפי הכללים ויש עשרות אלפי משקיעים ישראלים שעשו השקעות טובות ורווחיות לצד אלפי ישראלים שנכנסו לעסקאות כושלות. חשוב לקחת ליווי משפטי וכלכלי לבחינת העסקה וללווי.